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      全聯房地產商會創會會長聶梅生:特色小鎮是一個平臺,不是產業鏈

          文章來源:中國房地產報 李燕星 發布時間:2017年10月09日 點擊數: 字號:

        善戰者,因其勢而利導之。
        瘦身、抱團、多元化,經歷了30多年的野蠻生長,房地產企業力求轉型變革。全聯房地產商會創會會長聶梅生在回顧自己加入房地產行業24年以來的感受時提到,中國房地產行業發展中至少有四件事是對的,房地產的轉型與創新便是其一。
        房地產的轉型和創新最先由建設部科技司提出,最終做成了兩件事:一是面對房地產轉型中如何逆周期發展的課題,中國房地產企業海外投資熱潮興起,不僅為國內企業開辟了新的投資領域,也極大地開闊了國內企業的視野;另一件事便是對養老地產的嘗試和探索。
        歷史的車輪正是憑借這樣一次次的探索與思辨,推動著地產行業越過低迷走向繁榮。有人說,2017年是房地產市場黎明前的黑暗,經濟結構轉型、金融語境變化、市場制度調整。今年的多輪樓市宏觀調控和企業重組整合,或多或少倒逼企業去思考,思考如何平衡規模與利潤,如何在趨緊的金融與市場環境中突圍,如何轉型升級求得一席之地。
        聶梅生給出了她的思考與答案。不難發現,近年來她頻頻提到特色小鎮與養老產業。她認為,“金融或資本應該進入到‘一帶一路’、特色小鎮和大健康、養老產業等領域,而平臺經濟、共享經濟為此提供了新的思路。”這些領域盡管并非必須依托房地產,但對于謀求轉型升級中的房地產企業來說,卻是機遇。更重要的是,這種投資導向將促進我國房地產行業的生態環境、金融環境和經濟結構調整的平衡與健康。
        從騰挪到出清 房地產反應明顯
        今年7月14日至7月15日全國金融會議指出,金融是國家的核心競爭力,要回歸本源,服務于社會發展與實體經濟,要優化結構和市場,使得金融與經濟社會發展相協調,要強化監管、提高防范化解風險能力,同時要發揮市場在金融資源配置中的導向與決定性作用。
        從騰挪到出清,房地產行業反應明顯。7月17日萬達和復星多只債券跳水,7月18日繼續走低,而幾乎同一時期出現的,還有融創被叫停的信托放款。地產行業風聲鶴唳。7月18日國家發改委強調的“有關部門將繼續關注房地產、酒店等領域的非理性對外投資傾向”,以及一個月后8月18日國務院發布的《關于進一步引導和規范境外投資方向的指導意見》,更是釋放出嚴厲的金融監管信號。
        事實上,去年7月26日政治局會議就已經將工作重心轉向防風險,而后的一系列樓市調控、股市債市及金融機構去杠桿、以及對金融機構的整頓肅清,不過是計劃性的排兵布陣。在此期間,房地產行業發生引人注目的“兩萬事件”,背后所反映的也正是我國金融局勢的變化,萬科股權交替,萬達出售資產,房地產與金融的密切關系不言而喻。
        聶梅生談及“兩萬事件”時提到:“萬科沸沸揚揚股權背后是一種金融的力量,這種力量來自保險資金,國家最終通過對險資的規范,解決了這一問題。今年的萬達資產重組背后,同樣是金融力量的涌動,不同的是,此次重組牽涉到了銀行,牽涉到了房企的資產負債率,海外投資究竟是企業自己的錢,還是銀行的錢,所以最后銀監會出面解決了這一問題。”
        歷史的縱深往往可以讓事情更立體。2007年到2017年,我國房地產投資增加了120萬億元,而這些資金并沒有固化在房子當中,最后形成了“去庫存”。另外,從M1與房價的關系看出,房價一直在跟著貨幣跳動。這進一步說明防范房地產金融風險的緊迫性。
        不過,挑戰與機遇并存,國家對于資金流向的指示為房地產企業的轉型提供了方向。在聶梅生看來,“全國金融工作會議對房地產行業的指導意義在于:第一,金融要服務于實體經濟,也就是說金融或者是資本應該進入到‘一帶一路’、特色小鎮和大健康、養老產業等;第二,防范金融風險,抑制房地產泡沫,是當前防范金融風險重要的議題;第三,深化金融改革。下一步新經濟增長的特點,提供了廣闊的平臺,提供了跨域整合平臺。”
        特色小鎮是共享經濟 房企的路更寬了
        風云變幻下,房地產企業轉型之路在何方?聶梅生的觀點是,“房地產實際上搞了30年,聚集了很豐富的經驗、大量的資本和資源,30年當中反反復復都是支柱產業。我們現在的空間更大了,路更寬了,但是要求也更高了。”相比過去熟稔周轉和銀行的操作來說,房地產企業現在面臨的課題是商業模式和金融模式的定位,以及建設運營能力的培養。
        特色小鎮和養老產業是聶梅生近年在公開演講中頻繁提及的詞匯,這除了是房企轉型升級的出路之外,也反映了我國當下亟須解決的兩個重要問題:新型城鎮化發展與人口結構老齡化。自2016年國家發展特色小鎮以來,碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等企業也都陸續調頻特色小鎮,助力新型城鎮化發展;而萬科、保利、綠城等房企也先后陸續進入養老產業,養老機構的房價開始上漲,入住率也在上升。
        原來開發商是各做各的,現在不一樣了?,F在的特色小鎮,要融合發展、抱團發展,這是大勢所趨,不是一個開發商就能夠把一個鎮打造好。我們要接受中央提出的新概念,一個是平臺經濟,一個是共享經濟。這兩件事情,恰恰在特色小鎮當中是要充分體現的。特色小鎮是一個平臺,我不太同意它是產業鏈,它是一個共享經濟。
        對于房地產行業來說,共享經濟可以去存量,也可以衍生增量,打造新的商業模式,除了特色小鎮,養老產業也是共享經濟的一個風口。據民政部8月3日公布的《2016年社會服務發展統計公報》顯示,截至2016年底,全國60歲及以上老年人口23086萬人,占總人口的16.7%,其中65歲及以上人口15003萬人,占總人口的10.8%。
        2030年,我們覆蓋的養老的主力人群可以說從“50后”到“70后”,與此同時,我們看到社會保險制度不斷完善、國家政策支持力度也在加大。這是2017年到2018年會迎來非常清晰的發展。我們啟動了機構端2B的養老基金,母基金做了機構投資,按照機構的要求,我們做到了200億元,我們現在的開發企業、養老企業會非常支持這件事。

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